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房地产接近“较低景气水平”，140多项楼市松绑政策奏效了吗？

来源：互联网 2022-06-10 16:54:36

各地在5月份发布涉及楼市松绑政策达140余次，比前一个月翻番。杭州、南京、太原等约18个强二线城市放松了限购条件，用提高公积金贷款额度、给予补贴等措施拉动需求。各城市的购房优惠政策，哪个更有吸引力？

房地产接近“较低景气水平”，降息降低购房成本

今年前4个月有关房地产开发的多项数据，都创出近一年新低。

国家统计局数据显示，今年前4个月，全国商品房销售面积同比下降20.9%、商品房销售额下降29.5%，增速均创出近一年的最低值。房地产开发企业到位资金同比下降23.6%，同样创近一年最低值。全国房地产开发景气指数95.89%，连续4个月在100以下，也是创出最低值。

国家统计局解释了全国房地产开发景气指数所代表的意义。此指数在100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平。由此可见，4月份的数据95.89%，非常接近“较低景气水平”。

同样是国家统计局的数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%。

房地产接近“较低景气水平”，140多项楼市松绑政策奏效了吗？(图1)

《中国经济周刊》记者统计，全国商品房待售面积与2020年11月份的低谷相比，新增6448万平方米。如按照4月份平均销售价格9674元/平方米计算，5.57亿平方米待售面积，对应的销售额约为5.39万亿元。

财政部公布与房地产相关的收入数据显示，降幅较大。

财政部公布数据，今年前4个月，国有土地使用权出让收入1.5万亿元，同比下降29.8%。同期，土地和房地产相关税收中，契税同比下降27.4%；土地增值税同比下降1.7%。

而据《中国经济周刊》记者统计，从2018年至2021年，各年度前4个月的国有土地使用权出让收入分别是1.8万亿元、1.7万亿元、1.58万亿元和2.14万亿元。

今年前4个月国有土地使用权出让收入，创出近5年的新低，仅占2021全年的19%，而时间进度已经达到全年的33%，收入进度远远落后于时间进度。

一位券商研究员告诉《中国经济周刊》记者，国有土地使用权出让收入同比大幅下降，与房地产企业拿地热情不高直接相关，再往上推溯，则与房地产企业销售不畅、资金链紧张等原因相关。

5月15日，央行和银保监会通知，对贷款购买普通自住房者降息，两部门的派出机构将按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，确定各城市商业性住房贷款利率加点下限。

东吴证券认为，降息政策能有效降低购房成本，体现政府稳房市的态度和决心，为各地提供更大因城施策空间。银河证券看得更远，他们认为，这次调整主要针对首套房贷利率，但政策调整空间仍在，可以期待后续二套房贷利率的下调。

18个二线城市松限购，购房补贴、公积金最高可贷100万

有机构统计，今年以来，楼市松绑政策涉及171个省市地方，各地共发布政策频次300余次。仅在5月份，各地楼市松绑政策达140余次，较4月份翻番。其中，武汉、太原、杭州、成都、西安、济南和南京等18个强二线城市有着松绑限购措施，对购房者优惠多多。

综合各城市对于购房者开出的优惠条件，粗略归纳，可分为补贴引进人才、提高公积金贷款额度、对多孩家庭“优先”等。

先看对引进人才的购房补贴。太原和郑州等地的政策中，对引进的人才给予购房补贴。

太原在《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》中提出，对购买太原住房且符合申请购房补贴条件的人才，按照博士研究生、硕士研究生和本科生，分别按20万元、10万元、5万元标准发放一次性购房补贴；对其他大中专毕业或取得初级以上技术职称(职业资格)的人员，一定时期内在太原市城区范围内购买新建商品住房的，由市、区两级财政补贴，区级政府指定部门一次性发放2万元临时购房补助。

郑州没有给出补贴明细。《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》中称，对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑州创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。

再看公积金贷款额度。济南、西安和太原等城市都提高了贷款额度上限，最高达100万元。

济南的政策是，在济南市区购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

西安的政策是，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

在太原，住房使用公积金贷款的，首付比例按照20%执行，对符合条件的人才购买自住住房首次申请公积金贷款的，可不受缴存年限限制最高贷款额度按照100万元核定。

最后看看多孩家庭。杭州、西安、武汉和南京的多孩家庭，有着“优先权”。

对符合条件的三孩家庭，杭州的政策是在杭州市限购范围内限购的住房套数增加一套；符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

西安的政策是，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

武汉对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有两套住房的，在限购区域可新购买一套住房。

南京的政策更实惠。生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

除了上述强二线城市，在地级市城市，如青岛、烟台、威海、赤峰、义乌、宁波、乐山、绵阳等地，近期也出台了松绑限购、购房补贴等措施。

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